כיצד לבחור עו”ד לצורך ביצוע עסקת מכר – מאת עו”ד רועי שעיה*

בשנים האחרונות מוגשות מאות תביעות רשלנות כנגד עו"ד אשר טיפלו בעסקת מכר דירה, כאשר פעמים רבות פסקי הדין השונים מעלים כי לעו"ד שהתרשל לא היה די ניסיון על מנת לקחת לידיו את הטיפול באותה עיסקת מכר.

כך לדוג’ בית המשפט המחוזי מרכז בלוד, חייב לאחרונה עו”ד בפיצוי של למעלה מ- 2,000,000 ₪ כלפי לקוחתו לשעבר אשר טיפל עבורה בעסקת רכשת משק במושב, תוך שבית המשפט קובע כי לאחר ביצוע העסקה התברר לרוכשים כי המשכנתא שרבצה על המשק הייתה בסכום גבוה ממה שחשבו, ובנוסף לא היה די בכספי התמורה כדי לשלם את מס השבח שחל על העסקה ואת דמי ההסכמה למינהל מקרקעי ישראל.

יש לזכור כי למרביתנו ביצוע עסקה של רכישת דירה הינה העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר במהלך חיינו , מדובר לרוב על עסקת מכר דירה בהיקף כספי גבוה ולעיתים רכישת הדירה דורשת מורכבות ואף יצירתיות אשר דורשת הבנה גבוהה של כל צרכי הצדדים לעסקה ובהתאמה יש להיות ער לכל הסיכונים אליהם חשופים הצדדים.

להלן ועל קצה המזלג הפעולות אותן נדרש עו”ד לבצע בעת עריכת הסכם מכר דירה

בדיקת הזכויות המשפטיות המצויות בנכס– רוב הדירות אומנם רשומות בלשכת רישום המקרקעין (“טאבו”) ועל כן ניתן לקבל מידע ראשוני מהותי נסח רישום מקרקעין (נסח טאבו) . אך קיימים מצבים בהם הנכס הנמכר טרם נרשם בלשכת רישום המקרקעין ובמקרים מסוג זה יש לפנות לרשות מקרקעי ישראל על מנת לקבל אישור זכויות על הנכס או במקרים אחרים עלינו לפנות לחברה המשכנת על מנת לאתר את מצב הזכויות על הנכס.

נסח הטאבו נותן לנו פרטים מהותיים בעסקה לרבות מה הזכויות בנכס, אלו הצמדות יש לנכס (לדוג’ חנייה , מחסן, שטחיים ציבוריים וכיוצ”ב) האם המוכר הוא הבעלים היחידי של הנכס, האם יש צווים מבית המשפט על הנכס האם יש על הנכס עיקולים או משכנתא, האם יש תקנון בית משותף לבניין בו מצוי הנכס (אם המדובר על דירה בבניין מגורים) האם יש הגבלות במכירת הנכס וכיוצ”ב. יש לזכור כי בטרם הוצאת נסח טאבו יש לדרוש הצגת תעודת זהות של הצדדים לעסקה על מנת לוודא כי אכן המוכרים הם הבעלים האמיתיים של הנכס.

חשוב מאוד! במקביל לבדיקת הזכויות יש חשיבות רבה לאיתור “החובות” דהיינו: עיקולים, הערות, שעבודים ומשכונים על הנכס, אשר יכולים לגרום לכאב ראש לא פשוט בשלב ביצוע הסכם מכר דירה, ולעיתים שעבוד או עיקול המוטל על הנכס יכול לגרום לביטול העסקה ובמקרים בהם הרוכש לא ידע על אותם עיקולים ושעבודים הקיימים על הנכס, הדבר יכול לגרום לנזקים כלכלים משמעותיים לאותו רוכש אשר יידרש לשחרר עיקולים או שעבודים על הנכס אותו רכש לאחרונה בתשלום נוסף מעבר לסכום העסקה, על כן יש מספר גופים בהם ניתן לבדוק נתונים אלו כגון רשם המשכונות, רשם התאגידים, מינהל מקרקעי ישראל ולשכת רישום המקרקעין.

בדיקת המצב התכנוני –בטרם ביצוע הסכם מכר על העו”ד המטפל בהסכם המכר לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה בעיר בו מצוי הנכס ולהזמין מהם את המידע התכנוני הקיים בגין הנכס על מנת לבדוק את התוכניות החלות בתחום האיזור בו מצוי הנכס והאם יש השפעה של תוכניות אלו על הנכס עצמו ועל שווי של הנכס , דברים אלו יכולים להיות מהותיים לצורך הבחינה של הכדאיות הכלכלית של הסכם המכר.

חשוב מאוד!!! אחד הדברים המרכזיים אליהם יש לשים דגש זה בדיקה בתיק הבניין האם  בנכס יש בנייה לא חוקית, האם הוצא צו הריסה לחלק מסויים בנכס, האם תוספות שנבנו בנכס ניתן להן היתר בניה, ובכלל האם קיימות חריגות בניה בנכס.

פעמים רבות נתקלנו במקרים בהם אדם רכש דירה ולאחר תקופה קצרה הגיעו אליו פקחים מהרשות המקומית וביקשו ממנו להרוס חלק מסוים בנכס (לדוג’ פרגולה, מצללה, מרפסת שסגרו אותה כחדר) ואף לשנות את השימוש בנכס (לדוג’ מדירת מגורים להחזיר את הנכס למצבו המקורי אשר שימש כמחסן). במקרים כאלו הרוכש עצמו מבצע עבירת בנייה נמשכת וכל טענותיו כי הוא לא ביצע בעצמו את הבנייה או כי הוא רכש את הדירה במצבה לא יעזרו לו והפקחים של הרשות המקומית יורו לו להרוס את הבנייה הל חוקית ולעיתים אף יגישו כנגד הרוכש כתב אישום בגין השימוש החורג בנכס ו/או בגין בניה בלתי חוקית.

 זכויות בנייה המצויות בנכס- חשוב מאוד לבדוק האם קיימות זכויות בנייה נוספות בנכס בנוסף לשטח הנכס, דבר זה יכול וישפיע על שווי וכדאיות העסקה, שכן במידה וקיימות זכויות בניה נוספות בנכס הרי שהדבר מחד מעלה את שווי הנכס ומאידך יכול להביא את המוכר לחיוב בהיטל השבחה.

 בדיקה פיזית של הנכס– עו”ד המתמחה בתחום דיני המקרקעין לרוב ימליץ לרוכש בטרם ביצוע העסקה לערוך סיור בנכס יחד עם חברת בדק בית או איש מקצוע אשר יאתר ליקויים בנייה המצויים בנכס בטרם תתבצע עסקת הרכישה , אחת הבעיות המרכזיות שמופיעה לאחר מעבר הרוכשים לנכס הוא גילוי של בעיית רטיבות בנכס, דבר אשר מעבר לאי נוחות הכרוך בו יכול להשפיע על שווי הנכס.

 בדיקת חובות לרשויות השונות- בעסקת מקרקעין יש לבצע בדיקה מול הרשות המקומית על מנת לוודא כי מוכר הנכס אינו חייב לרשות המקומית חובות שונים לרבות: חובות ארנונה, היטלי השבחה, אגרות והיטלי פיתוח, חובות לתאגיד המים העירוני, בביצוע הסכם המכר יש להבטיח כי המוכר יסיר וישלם את כלל החובות הרובצים על הנכס שכן לצורך השלמת ביצוע העסקה יש לקבל אישור היעדר חובות מהרשות המקומית ובלעדי אישור זה לא יהיה ניתן לבצע את רישום הבעלות בנכס על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו).

בדיקת המיסוי החל על הסכם המכר –  בהסכם מכר דירה על רוכש לשלם מס רכישה ועל המוכר לשלם מס שבח. לעיתים תשלומי המס (בעיקר מס השבח) יכול לגרום לאי כדאיות כלכלית לביצוע העסקה.  על כן כל צד להסכם המכר נדרש לבדוק מהו שיעור המס שיחול על העסקה, והאם לרוכש או למוכר זכאים לקבל פטור מתשלום המס בהתאם לפטורים הקיימים בחוק מיסוי מקרקעין או האם זכאים מי מהצדדים לקבל הקלות במיסוי בגין הסכם המכר .

עריכת הסכם בכתב אשר מעגן את הזכויות והאינטרסים של הצדדים- חוק המקרקעין קובע כי הסכם מכר דירה חייב להיות בכתב , ועל ההסכם להכיל את כל הפרטים החיוניים והמהותיים בעסקה ולפיכך יש להשלים את כלל הנתונים של הנכס, פרטי הצדדים, וכן לדייק ברישום הזכויות הנעברות בביצוע העסקה. ובהתאמה לתת מנגנון ביטחון לכל צד במידה והצד השני בהסכם יפר אותו.

סעיף זה חשוב שיבוצע על ידי עו”ד המנוסה בתחום המקרקעין והבקיא בכל הדינים הרלוונטיים אשר יכולים להשפיע על הסכם המכר.

הבטחת הצדדים בהסכם המכר- על העו”ד העוסק בדיני מקרקעין לקבוע מנגנון של שמירת הכספים בחשבון נאמנות, כאשר השימוש במנגנון הנאמנות נועד להגן על כספי הקונה לרבות שמירת התשלום הראשון (אצל עוה”ד מטעם המוכר) עד לביצוע  רישום הערת אזהרה לטובת הקונה, וכן בעת מסירת החזקה והעברת יתרת התשלום, במידה והמוכר טרם השלים את כלל המסמכים הנדרשים לצורך העברת בעלות: אישור תשלום מס שבח או פטור מס שבח, אישור היעדר חובות מהעירייה, אישור פטור מהיטל השבחה, אישור על תשלומי חשמל, מים וועד בית וכיוצ”ב.

דיווח העסקה לרשות המיסים- החוק מחייב את הצדדים לעסקה לדווח לרשות המיסים על הסכם המכר לא יאוחר מ- 40 ימים ממועד חתימה על ההסכם המכר וכן לצרף לכך שומה עצמית, ככל שנערך דיווח מאוחר יותר יחולו קנסות על הצדדים. הצדדים נדרשים לחתום על הצהרה המכילה את פרטי העסקה ואת כל הפרטים הרלוונטיים אליהם לעניין המיסוי החל עליהם.

ככל שמדובר בדיווח של המוכר לרשות המס, החוק מתיר ניכויים מסוימים בהתאם להוראות סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין וזאת בכפוף להצגת אסמכתאות מתאימות .

ביצוע רישום הערת אזהרה- כנגד ביצוע התשלום הראשון ובטרם פירעונו (מועבר בזמן הביניים לב”כ המוכר בנאמנות) יגיש בקשה עורך דינו של הקונה ללשכת רישום המקרקעין  לרישום הערת אזהרה בנכס לטובת הקונה, ורק לאחר ביצוע רישום הערת אזהרה (או עד 3 ימי עסקים לפי המוקדם) יועבר התשלום הראשון בעיסקה לידיו של המוכר.

 מסירת חזקה בנכס- בעת מסירת החזקה בנכס יועבר התשלום האחרון מצד הקונה לידי המוכר, כאשר בשלב זה המוכר נדרש למסור לקונה את כל המסמכים הנדרשים ממנו לצורך רישום הבעלות על שם הקונה, לרבות אישור תשלום למס שבח או פטור ממס שבח, אישור על העדר חובות לרשות המקומית ועוד. במקרה והמוכר לא המציא את כלל המסמכים הנדרשים ממנו מקובל כי חלק מהתשלום האחרון ישמור בנאמנות עד אשר המוכר יעביר את כלל המסמכים .

רישום הבעלות בנכס-  לאחר מסירת החזקה בנכס , מגיע השלב האחרון והוא העברת הבעלות בנכס על שם הקונה, לצורך כך יש להמציא ללשכת רישום המקרקעין את אישורי מס השבח ומס הרכישה, אישור הרשות המקומית, 5 שטרות מכר מקוריים ועוד. ורק כאשר רשם המקרקעין מבצע את הרישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין על שמו של הקונה, אז נהפך להיות הקונה הבעלים הרשמי והמוצהר על הנכס.

יש עוד דברים רבים שעל עורכי הדין של הצדדים לשים לב בעת הסכם המכר והכל על מנת למנוע תקלות אפשרויות ו/או לחסוך  סיכונים  מיותרים מהצדדים לעסקה ועל מנת לבצע את הסכם המכר ביעילות מרבית.

האמור במאמר דלעיל, אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי. לפיכך בטרם נקיטת כל מהלך בעניין דנן, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי מתאים.

*עו”ד רועי שעיה הינו מרצה בתחום המקרקעין ובעליו של משרד עו”ד רועי שעיה ושות’- העוסק בתחומי המקרקעין וההתחדשות העירונית.  בימים אלו רואה אור ספרו של עו”ד שעיה:”דיני מתווכים”.

כתובת: דרך מנחם בגין 82 “בית אופקים”, קומה 3 תל אביב

טל: 03-6810072

אתר: www.rshayalaw.com